모건 스탠리, 유럽 내 영국 학생 주택 시장 호황 전망

Investing.com — 모건 스탠리는 유럽 부동산 부문에서 가장 회복력이 강한 분야 중 하나로 학생 주택 시장에 주목하며 Unite Group (LON:UTG)을 새로운 최선호주로 선정했습니다.

모건 스탠리는 미국, 캐나다, 호주의 이민 규정 강화로 인해 더 많은 국제 학생들이 영국 대학으로 몰리면서 영국 내 학생 숙소 수요가 더욱 강화될 것으로 전망했습니다.

영국 최대의 맞춤형 학생 주택 운영업체인 Unite는 이러한 변화의 수혜를 입을 것으로 예상됩니다.

UCAS 데이터에 따르면 2025/26학년도 학부 입학 허가 건수는 전년 대비 3% 증가했으며, 비EU 국제 학생은 5% 증가했습니다.

이러한 추세는 신규 공급 제한과 함께 4% 이상의 임대료 상승률을 더 오랫동안 유지할 것으로 예상됩니다. 이는 컨센서스에서 모델링한 3~4%보다 높은 수치입니다. Unite는 유사 자산 기준 임대료 성장률 4~5%, 점유율 97% 이상을 제시했습니다.

이러한 펀더멘털에도 불구하고 Unite의 주가는 부진하여 8월 28일 709p로 마감하여 10년 만에 최저치에 근접했으며 모건 스탠리의 목표 주가인 1,000p를 훨씬 밑돌았습니다.

모건 스탠리는 이러한 주가 하락이 올여름 예약 진행 속도가 느려진 것을 반영한 것이라고 밝혔지만, 이는 주로 일부 운영업체가 전년도에 마감 할인 혜택을 제공한 후 학생들이 예약을 늦췄기 때문이라고 분석했습니다.

Unite의 재무 상태는 해당 부문의 회복력을 잘 보여줍니다. 이 회사는 2024년에 주당 순자산 가치(NAV)가 972p라고 보고했으며, 모건 스탠리는 2025년에 1,034p, 2027년에는 1,226p로 추정했습니다.

주당 순이익(EPS)은 2024년 46.6p에서 2027년 52.5p로 증가할 것으로 예상되며, 배당금은 같은 기간 동안 37.3p에서 41.9p로 증가할 것으로 예상됩니다.

차입금은 적정 수준을 유지하고 있으며, 순부채/EBITDA는 2025년에 6.7배, EPRA LTV 비율은 26%로 예상됩니다.

모건 스탠리는 또한 Unite의 Empiric Student Property 인수 예정 건에 대해서도 언급했습니다.

승인될 경우 이번 거래로 Unite의 포트폴리오는 67,729개에서 약 7,700개로 확장되고, 국제 학생 비중은 임차인 기반의 32%, 대학원생은 19%, 고등급 대학은 69%로 증가할 것입니다.

모건 스탠리는 이번 거래가 시너지 효과가 실현됨에 따라 첫 해에는 수익 중립적이고 두 번째 해부터는 수익이 증가할 것이라고 밝혔습니다.

모건 스탠리는 Unite가 규모, 가장 강력한 수요 풀에 대한 노출, 매력적인 밸류에이션 배경을 결합했다고 평가했습니다.

모건 스탠리는 "유럽의 학생 숙소는 훌륭한 스토리를 제공한다"며 국제 학생 등록 증가와 제한된 공급을 이유로 들며 현재 수준에서 41%의 상승 여력이 있음을 시사하며 "비중 확대" 등급을 유지했습니다.