주택 시장에 무슨 문제가 있는가?

Investing.com-미국 주택 시장은 중립 상태에 머물러 있으며, 주택 판매가 정체되고 신규 건설이 급격히 둔화되는 가운데 젊은 세대들은 첫 주택 구매를 미루고 있으며 주택 구매 가능성은 역대 최저 수준에 머물러 있습니다. 그러나 워싱턴은 가만히 있지 않습니다. 10년 이상 만에 가장 큰 연방 주택 정책 노력이 의회를 통과하고 있으며, 이는 저렴한 공급의 물결을 열어 정체된 시장의 균형을 바꿀 수 있다고 Yardeni Research가 최근 보고서에서 밝혔습니다.

"가계 순자산과 부채는 건전해 보이지만, 주택 구매 가능성은 모든 면에서 나쁜 기록을 세우고 있습니다"라고 Yardeni Research는 젊은 세대와 저소득 및 중산층 잠재 구매자들의 구매 의욕 부족과 신규 가구 형성의 정체를 지적하며 말했습니다.

자산은 증가했지만, 구매자들에게 도움이 되지 않고 있다

1분기 총 가계 순자산은 꾸준한 주택 가격 상승과 주식 시장에 힘입어 169.3조 달러로 증가했습니다. 가구당 가처분 소득은 여전히 역대 최고 수준에 가깝고, 모기지 및 HELOC(주택담보대출)에 대한 가계 연체율은 다른 대출 유형에 비해 낮은 수준입니다.

기본 요소들은 견고해 보이지만, 주택 구매자들은 관망하고 있습니다. 계약 중인 기존 주택 판매 지수는 정체되어 있고, 신규 주택 시장 지수는 하락세를 보이고 있습니다. 구매자들을 시장으로 다시 불러들이기 위해서는 모기지 금리 인하나 주택 가격 인하, 또는 이상적으로는 두 가지 모두가 필요합니다.

구매 가능성 위기로 비용 부담 증가

약 2,030만 주택 소유 가구, 즉 약 24%가 현재 소득의 30% 이상을 주택 및 공공요금에 지출하고 있습니다. 임차인들은 더 큰 타격을 받아, 모든 임차 가구의 약 절반이 비용 부담을 느끼고 있으며, 이는 새로운 최고치입니다.

6월 기존 단독 주택의 중간 가격은 415,000달러로 기록적인 수준에 도달했습니다. 한편, 30년 고정 모기지 금리는 6.7%로 여전히 높은 수준을 유지하고 있으며, 이는 이전 수요 급증을 촉발했던 팬데믹 시대의 최저 수준보다 훨씬 높습니다.

하버드의 Daniel McCue는 위기를 명확하게 요약했습니다: "이제 중산층 가구들이 한때 접근 가능하다고 여겨졌던 대도시 지역에서 주택 소유와 임대 모두에서 가격이 너무 높아 접근할 수 없게 되었습니다."

판매자들은 고수하고, 재고는 여전히 부족

많은 잠재적 판매자들이 수년 전에 확보한 초저금리 모기지를 고수하며, 고금리 환경에서 주택을 교체하기를 꺼리면서 주택 공급 부족 현상이 지속되고 있습니다. 기존 주택 재고는 140만 채로 소폭 증가했지만 여전히 팬데믹 이전 수준보다 훨씬 낮습니다.

6월 연간화된 기존 주택 판매는 390만 채로 감소하여 2009년 이후 최저 수준에 머물렀습니다.

비용 상승 속에 신규 주택 건설 정체

공급 측면의 완화도 더디게 진행되고 있습니다. 6월 신규 주택 재고는 거의 10개월 공급량으로 증가하여 현재 판매 모멘텀에 비해 과잉 공급을 나타냅니다. 판매는 전년 대비 6.6% 감소했으며 구매자 트래픽도 여전히 부진합니다.

건설업체들은 노동력 부족, 자재 비용 상승, 그리고 마진과 구매 가능성을 압박하는 관세와 싸우며 후퇴하고 있습니다. 신규 주택 착공은 전년 대비 0.5% 감소했으며, 단독 주택 착공은 12개월 만에 최저치를 기록했습니다.

젊은 구매자들은 배제되고, 가구 형성은 둔화

많은 Z세대와 밀레니얼 세대 구매자들은 주택 구매를 지연하거나 완전히 포기하고 있습니다. 인구조사 데이터에 따르면 25~34세의 30.2%가 여전히 부모와 함께 살고 있습니다. 이러한 신규 가구 형성의 둔화는 수요 문제를 더욱 악화시킵니다.

지평선에 희망의 빛이 보이는가?

10년 이상 주요 연방 주택 개혁이 없었던 후, 이러한 문제들을 해결하기 위한 초당적 모멘텀이 형성되고 있습니다. 최근 상원에서 만장일치로 통과된 ROAD to Housing Act는 용도지역 개혁과 모듈러 주택을 장려하는 것을 목표로 하며, 이는 더 저렴한 공급을 확보하기 위한 중요한 단계입니다.

Bloomberg는 이를 현재 시장 교착 상태에 갇힌 구매자와 건설업체들에게 "희망의 빛"이라고 표현했습니다.

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