불황에도 상업시설 투자 ’22.4조’… 1년새 27% 늘었다

지난해 국내 상업용 부동산 전체 거래 규모가 22조4000억원으로 전년 대비 27% 증가한 것으로 나타났다. 상업용 부동산 투자시장이 바닥을 지나 회복기로 접어들었다는 평가가 나왔다.

코람코자산운용 R&S실(Research & Strategy)은 13일 ’2025년 1분기 상업용 부동산시장 보고서(불확실성 속 회복: 불균형적이지만 반등세)’를 발간했다고 밝혔다. 보고서에는 ▲오피스 ▲물류센터 ▲데이터센터 ▲호텔 등 섹터별 시장분석이 담겼다.

코람코는 보고서에서 거래 규모 증가는 반갑지만 비상 계엄과 미국 트럼프 대통령 당선으로 대내외 불확실성이 지속되고 있다고 진단했다. 자본 시장의 유동성이 부족한 상황에서 투자자들은 과거보다 더욱 신중히 투자처를 선별하고 있다는 분석이다.

투자 섹터별로 서울 오피스 공실률은 4.9%대를 기록해 전년 대비 2.0%포인트 상승했다. 서울 마곡업무지구에 공급된 신규 오피스의 영향이다. 이곳은 서울 다른 업무지구에 비해 낮은 임차비용으로 경비 절감이 필요한 기업들에 좋은 대안이 될 것으로 분석됐다.

2029년 이후 CBD(중심업무지구) 지역에 기존 오피스 공간의 35%에 달하는 신규 오피스가 공급될 예정이었으나 착공 지연 등으로 인해 실제 준공 시기는 계획보다 수년 미뤄질 것으로 전망된다.

물류시장의 신규 공급은 확실하게 감소세로 전환됐다. 코람코는 이로 인해 공급 과잉 우려는 줄어들 것으로 판단했다. 실제 최근 물류센터의 캡 레이트(부동산 투자 수익률)는 6%를 넘어섰다. 다만 임차사들이 선호하는 조건을 갖춘 물류센터 중심으로 투자 수요가 몰릴 것으로 전망했다.

호텔시장은 관광산업의 회복으로 운영 수익이 개선되고 있다. 향후 글로벌 럭셔리 호텔 브랜드의 국내 진출이 예고돼 있어 국내 호텔들의 질적 성장이 기대되는 시점으로 보인다. 한동안 국내 호텔 투자시장은 해외 투자자를 중심으로 거래가 이어질 것으로 전망됐다.

데이터센터시장은 최근 착공 지연 사업들이 재개되면서 공급 불확실성이 해소되고 있다. 하지만 여전히 개발 대상 지역 주민과의 갈등으로 향후 공급 여건은 제한될 것으로 예상된다.

김열매 코람코자산운용 R&S실장은 "거시 경제 흐름 속에서 자산 배분 전략과 함께 투자 가치가 높은 개별 자산을 선별하는 전략을 고민해야 하는 시기"라고 분석했다.

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