'월세'로 알았는데 모두 '전세'…진화하는 사기, 정부는 뒷짐만
"서류만으로는 사기인지 알 수가 없어요. 마음만 먹으면 전세를 월세로 위조하는 건 일도 아닙니다. 이 문제는 앞으로 더 심각해질 거예요."
전세사기 수법이 계속 진화하고 있다. 최근 몇 년 동안 수만 명의 전세입자를 벼랑 끝으로 내몰았던 '무자본 갭투자'. 전세금을 100% 떠안는 조건으로 빌라를 매입한 뒤, 계약 갱신 때 전세금을 올려 차익을 남기는 방식이다. 2018년부터 이어진 집값과 전셋값 상승을 등에 업고 한동안 성행했다.
하지만 3~4년 전부터 집값과 전셋값이 동시에 하락하면서 상황은 180도 달라졌다. 기존 전세사기 조직은 전세금 반환에 비상이 걸렸고, 이를 만회하기 위한 새로운 수법 또한 자연스레 등장했다. 전세계약서를 월세계약서로 위조해 담보 가치를 부풀리고 대출을 받아내는 방식으로 사기가 진화한 것이다.
부산의 한 전직 고위 공무원은 2019년부터 지난해까지 무자본 갭투자 방식으로 오피스텔을 사들여 임대사업을 해왔다. 그러나 전세금 반환이 어려워지고 자금난에 몰리자, 기존 전세계약서를 위조해 금융기관에서 40억 원대 대출을 받아내고, 올해 초 구속됐다. 부동산 업계에서는 전세사기꾼은 물론, 일반 임대사업자와 유튜버까지 손을 댈 만큼 이 같은 사기 수법이 더는 특수하지 않다고 경고한다.
눈에 띄는 건, 이 같은 사기가 등록 대부업체를 상대로 이뤄진다는 점이다. 대부업체도 공식 금융권이기 때문에 대출 심사가 결코 느슨하지 않다. 그런데도 사기에 속수무책 당한다.
빌라 담보대출을 받을 때 필요한 서류는 시중은행과 다르지 않다. 빌라를 정상적으로 매입했다는 걸 증명하기 위해 등기부등본, 인감증명서, 토지이용계획확인서처럼 정부가 공식 발급하는 서류를 제출해야 한다. 세입자가 월세로 살고 있다는 걸 보여주기 위해 월세계약서와 전입세대 열람내역서도 내야 한다.
문제는 전입세대 열람내역서에 '전세'인지 '월세'인지 표기되지 않는다는 점이다. 즉, 전세계약서를 월세계약서로 바꿔치기 해도, 겉보기엔 문제가 없어 보인다. 금융기관이 당할 수밖에 없는 구조인 것이다.
특히 공인중개사협회 양식의 전·월세계약서는 양식 자체만 존재할 뿐, 진위를 확인할 수 있는 시스템 자체가 없다. 협회에서 양식을 내려받아 계약 내용을 임의로 채운 뒤, 세입자 도장을 따로 파서 찍기만 하면 된다는 얘기다.
그럼에도 이 수법이 그간 수면 위로 드러나지 않았던 건, 기존 전세사기처럼 대규모 피해가 발생하지 않았고, 처벌 수위도 낮아 언론 등에서 잘 다루지 않았기 때문이다. 실제 지슨개발 허위대출 사기 사건의 모집책으로 활동했던 이모씨는 업계에서 전세사기 지존으로 통할 만큼 동종 전과가 수두룩했지만, 3억 원 가까운 허위 대출을 받아낸 혐의로 받은 처벌은 고작 징역 2년 6개월(2023년)이었다.
게다가 대출 편취액이 이보다 낮은 경우 집행유예를 받고 풀려난 경우도 많다. 이렇다 보니 "감옥살이를 각오하고 허위 대출에 뛰어드는 사람도 있다"는 지적이 나온다. 범죄 수익 일부만 돌려줘도 형이 줄어드니, '몸빵 재테크'로 적당하다는 것이다.
피해는 또한 세입자에게 고스란히 돌아간다. 집주인이 바뀌거나, 주택 등기에 가등기나 가압류 등 변화가 생겨도 세입자가 직접 등기부를 열람하지 않는 이상 이러한 사실을 알기 어렵다. 대부분 전세 만기 무렵, 전세금을 돌려받는 과정에서야 실상을 파악하게 된다.
전문가들은 국가 차원에서 집주인의 전세금 반환 보증 가입 여부와 전·월세 세입자를 확인할 수 있는 시스템을 도입해야 한다고 지적한다. 현실적으로 세입자에게 남은 유일한 방파제는 전세금 반환보증뿐이지만 현재는 세입자가 사비로 전세권을 설정한 경우에만 등기부등본에 세입자 정보가 표기된다.
박덕배 금융의창 대표는 "전입세대 열람내역서에 전·월세 여부만 표시해도 이런 허위 대출은 막을 수 있다"며 "전세가 당장 사라지기 어려운 만큼 전세 정보를 더 투명하게 공개하는 시스템을 정부가 마련해야 한다"고 지적했다.
