Moody’s, Franklin Street Properties 신용등급 하향 조정, 전망은 안정적

Investing.com -- Moody’s Ratings는 2025년 2월 27일 Franklin Street Properties Corp. (FSP)의 기업 신용등급(CFR)과 선순위 무담보 등급을 B3에서 Caa1으로 하향 조정했다. 투기등급 유동성 등급(SGL)은 SGL-4를 유지했으며, FSP의 전망은 부정적에서 안정적으로 수정됐다.

이번 등급 하향은 부동산투자신탁(REIT)의 규모 축소를 반영한 것으로, Moody’s는 이로 인해 수익 변동성이 증가할 것으로 보고 있다. 특히 FSP가 2026년 4월 만기 채무 상환을 위해 더 많은 자산을 매각할 계획이어서 이러한 변동성은 더욱 심화될 것으로 예상된다.

FSP에 부여된 Caa1 CFR은 REIT의 작은 규모와 취약한 사업 프로필을 나타낸다. 2024년 말 기준 FSP의 총자산은 13억 달러였다. 포트폴리오 임대율은 68%로, 2023년 말의 70%에서 소폭 하락했다. Moody’s는 FSP가 향후 1년 반 동안의 기본적인 유동성 수요를 충족하기 위해 자산 매각에 의존해야 하는 상황이라고 지적했으며, 특히 중급 이하 사무용 부동산에 대한 시장의 관심이 저조한 상황이다.

등급 하향에도 불구하고, Moody’s는 해당 등급 카테고리에서 회사의 낮은 레버리지를 긍정적으로 평가했다. 2025년 순부채/EBITDA는 7.5배 미만을 유지할 것으로 예상된다. FSP의 완전 무담보 포트폴리오는 운영 자금과 만기 채무 상환을 위한 담보부 채무 조달 가능성을 열어두고 있다.

FSP는 중하급 사무용 부동산의 어려운 리파이낸싱 환경 속에서 자산 매각을 통한 부채 감축 계획을 실행해 왔다. 결과적으로 REIT의 포트폴리오는 15개 물건으로 축소되어 집중 위험과 잠재적 수익 변동성이 증가했다. Moody’s는 FSP 시장의 사무공간 운영 환경이 여전히 어렵다고 지적하며, 자산 매각이 계속됨에 따라 REIT의 점유율이 계속 하락할 것으로 예상했다.

SGL-4 등급은 회전신용한도가 없는 점과 REIT의 만기 일정을 반영한다. 2024년 말 기준 약 2억 5천만 달러의 모든 미상환 채무는 2026년 4월 1일에 만기가 도래한다. 2024년 말 FSP의 현금 보유액은 4,270만 달러였다. Moody’s는 자산 매각 둔화나 운영 환경 악화가 채무불이행 위험을 증가시킬 수 있다고 경고했다.

안정적 전망은 레버리지가 적정 수준을 유지하고 FSP의 운영 환경이 향후 1년간 크게 악화되지 않을 것이라는 Moody’s의 예상에 기반한다. 이는 REIT가 계획된 자산 매각을 진행하고 그 수익금을 채무 상환에 사용할 수 있게 할 것이다.

Moody’s는 FSP가 장기 만기와 포트폴리오 투자를 가능케 하는 현금 원천을 확보하여 유동성 프로필을 개선할 경우 등급 상향이 가능하다고 밝혔다. 등급 상향은 또한 FSP의 운영 실적 개선, 점유율과 순영업이익(NOI) 증가를 반영할 것이다. 반대로, FSP의 운영 실적이나 유동성이 더욱 악화되어 2026년 4월 만기 채무 상환 능력에 대한 우려가 제기될 경우 등급 하향이 있을 수 있다.

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