"보증금 1억에 월세 430만원" 계약 늘더니…'무서운 현실'

전세 사기의 공포가 부동산 시장을 덮친 이후 시장이 빠르게 변해가고 있다. '전세의 월세화'에 탄력이 붙었다. '위험한 전세를 사느니 차라리 월세가 낫다'는 인식이 퍼지면서다. 정부가 규제를 통해 전세 대출 조이기에 나선 점도 월세화를 더 빠르게 하는 데 한몫하고 있다.

9일 법원 등기정보광장에 따르면 8월 전국에서 확정일자를 받은 월세는 모두 14만3836건으로 집계됐다. 전체 21만7191건의 66%에 달한다. 3건 중에서 2건은 월세 계약이라는 의미다. 월세 비중은 1월 59.34% 2월 63.16% 3월 59.47% 4월 59.98% 등으로 50% 후반대에 머물다 5월 63.22%, 6월 63.43% 7월 64.1% 8월 66.23% 등 하반기 들어서는 60%대를 유지하고 있다.

지난해 같은 기간과 비교하면 월세 비중이 확실히 커졌다. 지난해에는 1월 55.93% 2월 59.42% 3월 58.5% 4월 58.54% 5월 56.78% 6월 56.27% 7월 56% 8월 57.97%로 60%가 넘는 달이 하나도 없었다.

'전세가 위험해 월세를 산다'는 인식은 아파트보다는 빌라(연립·다세대)를 중심으로 나타나고 있다. 빌라는 전세 사기 진원지로 꼽힌다. '빌라 포비아'라는 말까지 생겼다. 거래가 많지 않아 시세 파악이 어렵기 때문에 집값 상승기 높은 금액에 전세에 들어갔던 세입자들의 피해가 컸다. 매매가보다 전셋값이 더 높은 '깡통 전세'도 많았다.

전세 사기 이후로 이들 지역에선 사고가 발행하더라도 돈을 돌려받을 수 있는, 전세금 반환보증에 가입할 수 있는 전세 물건을 찾거나 아예 월세로 들어가려는 수요가 상당하다.

화곡동에 있는 A 공인 중개 관계자는 "전세 사기 당시보다 상황이 그렇게 좋아졌다고는 말하지 못하겠다"며 "(세입자가) 여전히 전세는 기피하는 분위기다. 그나마도 보증보험 가입이 가능한 전세 물건만 찾는다. 때문에 자의 반, 타의 반으로 월세를 택하는 분위기"라고 상황을 전했다.

아파트 시장에서는 전세 사기 공포보다는 자금 조달에 대한 어려움이 실수요자들을 내몰고 있다. KB부동산에 따르면 서울 아파트의 평균 전셋값은 8월 기준 6억5179만원이다. 연초 6억3267만원보다 2000만원 정도, 지난해 같은 기간 기록한 6억1585만원보다는 4000만원 가까이 뛰었다.

개별 단지로 살펴보면 전셋값 상승을 뚜렷하게 볼 수 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 송파구 가락동에 있는 '헬리오시티(9510가구·2018년 입주)' 전용면적 84㎡는 지난 8월 16일 12억8000만원에 새로운 세입자를 구했다. 지난해 같은 기간 이 면적대는 10억원에도 세입자를 구했다. 1년 새 2억8000만원이 뛴 것이다.

상황이 이렇다 보니 전세를 다시 계약해야 하는 시점엔 올려줘야 할 보증금 대신 월세를 내는, 이른바 '반전세(준전세)'를 택하는 경우가 늘고 있다. 헬리오시티 전용 84㎡는 지난 8월 기존엔 10억4000만원에 살고 있다가 보증금을 11억으로, 내지 않던 월세를 35만원 내기로 계약을 갱신했다.

애초에 반전세로 신규 계약을 하는 경우도 흔하다. 헬리오시티 전용 84㎡는 지난달에만 보증금 1억원에 월세 430만원, 보증금 7억5000만원에 월세 160만원, 보증금 5억원에 280만원 등의 계약이 다수 체결됐다.

가락동에 있는 A 공인 중개 관계자는 "전세 자금에 대한 이자 부담도 크고 추가로 수억원씩 대출받기가 어려워진 실수요자들이 월세를 택하고 있다"며 "집주인들도 목돈을 들고 있어도 마땅한 투자처가 없는 데다 추후 다시 되돌려줘야 하는 부담이 크고, 보유세 부담 등도 있다 보니 현금 흐름이 생기는 월세를 선호하는 경향이 있다"고 설명했다.

정부가 6·27 부동산 대책 이후 수도권·규제지역에서는 유주택자의 경우 전세퇴거자금대출을 1억원으로 제한하고 다주택자는 대출을 아예 막았고, '소유권 이전 조건부 전세대출' 역시 틀어막으면서 자금 조달을 어렵게 했다. 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI), 한국주택금융공사(HF)가 전세보증금반환보증 한도를 축소했다는 점은 전세의 월세화를 앞당기는 요인이다.

익명을 요구한 한 부동산 시장 전문가는 "'전세의 월세화'는 이전부터 얘기가 많았지만 전세 사기 여파가 커지면서 더 빨라진 경향이 있다"며 "정부가 이렇다 할 대책을 내놓지 못하다 보니 시장이 자체적으로 변하는 것 아니겠느냐"고 지적했다.

향후 전세 대출에도 DSR(총부채원리금상환비율)을 적용할 수 있다는 점도 월세화에 속도를 붙인다. 정부는 9·7 대책을 내놓으면서 "DSR을 전세대출 등에 확대 적용하는 것은 정부에서 일관되게 밝혀온 입장"이라면서 "향후 전세대출 DSR 적용이 가계부채 관리와 서민 주거 안정 등에 미치는 영향 등을 고려해 구체적인 시행 시기와 방식 등을 결정할 것"이라고 밝혔다. 전세 대출에 DSR이 적용되면 세입자의 대출 여력이 크게 줄어든다.

부동산 시장 한 전문가는 "전세 대출에도 DSR을 적용하게 되면 자금 조달이 더 어려워지면서 '전세의 월세화'엔 속도가 더 붙을 것"이라면서 "정부의 의지가 '전세 비중을 줄이자'에 맞춰진 만큼 월세가 시장에 더 빨리 자리 잡을 것으로 본다"고 설명했다.

다만 일각에선 전세가 쉽게 사라지진 못할 것이라는 의견도 나온다. 오래전부터 유지되던 제도인데다 당장 전세 제도를 없애면 시장에 큰 혼란이 올 것이란 관측이다.