임차주택 매입하면 임대인 지위도 승계…법적 범위와 효과는?

주택임대차보호법은 임차인의 주거 안정이라는 공익적 목적을 달성하기 위해 제정된 특별법이다. 임대차 계약 종료나 주택 소유자 변경과 같은 사정이 있더라도 임차인의 지위를 보호하는 데 중점을 두고 있다. 주택 소유자가 변경될 경우에도 임대인 지위가 승계되는 점은 임차인을 보호하는 강력한 수단이 된다.

현행 주택임대차보호법 제3조 제4항은 ‘임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다’고 규정하고 있다. 이 규정에 따라 원칙적으로 임차주택의 소유권이 이전되면 새로운 소유자는 임대인의 지위를 당연히 승계한다. 구체적으로 어떤 범위의 권리와 의무가 승계되는지, 임차인이 이를 거부할 여지가 있는지는 법과 판례를 통해 확인할 수 있다.

임대차보호법상 임대인 지위는 법률상 당연승계된다. 임대인이 주택을 양도하면 양수인은 임대차계약상 권리와 의무를 그대로 승계해 새로운 임대인이 된다는 의미다. 이런 양도에는 상속도 포함된다. 따라서 상속인이 상속으로 임대차 건물을 승계하면 임대인 지위도 승계된다. 이에 따라 기존 임대인이자 양도인은 임대인의 지위에서 벗어나며 임대인으로서의 권리의무 관계는 새로운 임대인과 임차인 사이에서만 인정된다.

계약갱신요구권과 갱신거절권 등 계약 형성권 승계 여부도 마찬가지다. 만약 계약 기간에 임대인이 주택을 양도하면 새로운 임대인이 이런 갱신 요구에 응해야 하는지, 자신이 거주하려는 사정 등을 이유로 갱신을 거절할 수 있는지 문제가 된 적이 있다. 이 사안에서 법원은 임대인 지위를 승계한 자도 갱신거절권을 행사할 수 있다고 판시했다. 새 소유자가 거주 의사를 갖고 있으면 계약갱신 요구를 거절할 수 있다는 것이다. 이는 임대인 지위를 승계한 자라면 권리와 의무가 모두 포괄적으로 이전된다는 입장을 재확인한 것으로 볼 수 있다.

위와 같은 당연승계는 실체법상의 권리·의무 승계에 한정되지 않는다. 즉 집행법상의 제3채무자 지위까지 함께 승계한다. 임대주택이 양도된 경우 양수인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 가압류의 제3채무자 지위도 승계한다.

예를 들어 임차인 채권자인 가압류권자가 임차인의 임대차보증금반환채권을 확보하기 위해 가압류를 신청하고, 이에 따라 임차보증금반환채권에 가입류의 효력이 발생한 경우를 생각해 볼 수 있다. 임대주택이 양도돼 임대인의 지위가 양수인에게 승계되면 가압류권자는 양수인에 대해 가압류의 효력을 주장할 수 있다. 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도된 경우 양수인은 채권가압류의 제3채무자 지위를 승계하고 가압류채권자 ‘병(丙)’은 양수인 ‘을(乙)’에 대해서만 가압류의 효력을 주장할 수 있다.

임차인이 임대인의 지위 승계를 무조건 받아들여야 하는지도 분쟁의 소지가 크다. 판례는 임차인이 임대인의 지위 승계를 거부할 수 있는 가능성을 인정했다. 즉 임차인이 매매 사실을 인지한 후 상당한 기간 내에 기존 임대인에게 임대인 지위 승계에 대해 이의를 제기하면 양도인의 임대인 지위 승계가 되지 않고 양도인의 보증금 반환채무가 소멸하지 않는다고 판시했다. 이는 임대인 지위 승계가 절대적인 것이 아니라 임차인의 보호를 고려해 제한될 수 있음을 보여준다.

임대인 지위 승계의 범위와 효과는 상황에 따라 세분화돼 있다. 주택임대차는 특별법으로 임차인을 보호하는 면이 강하고, 계약 체결 시뿐만 아니라 계약 기간 중에도 영향을 크게 미치므로 항상 주의할 필요가 있다.

곽종규 국민은행 변호사