피치, 글로벌 넷 리스 포트폴리오 매각 발표 후 긍정적 등급 관찰 대상으로 지정

Investing.com — 피치 레이팅스는 2025년 3월 14일 글로벌 넷 리스(Global Net Lease, Inc., GNL)와 그 운영 파트너십인 글로벌 넷 리스 오퍼레이팅 파트너십(Global Net Lease Operating Partnership, L.P.)을 긍정적 등급 관찰 대상으로 지정했습니다. 이는 GNL이 멀티테넌트 포트폴리오에서 100개의 비핵심 자산을 RCG 벤처스 홀딩스(RCG Ventures Holdings, LLC)의 자회사에 $18억에 매각하는 구속력 있는 계약을 발표한 데 따른 것입니다. 이번 거래는 GNL의 부채 감축 계획을 가속화하여 잠재적으로 레버리지를 긍정적 민감도 이하로 낮출 것으로 예상됩니다.

이번 매각은 3단계로 진행되어 2025년 2분기 말까지 완료될 예정입니다. 등급 관찰 결과는 6개월 이상 소요될 수 있으며, 거래 후 자본 구조 세부 정보 공개에 따라 달라질 것입니다. 이를 통해 피치는 GNL이 기존 ’BB+’ 발행자 부도 등급(IDR)과 일치하거나 그 이상의 지표를 달성할지 평가할 수 있을 것입니다.

GNL의 레버리지는 2023년 더 네세시티 리테일 REIT(The Necessity Retail REIT Inc., RTL)와의 합병 이후 높은 수준을 유지해왔습니다. 이에 대응하기 위해 회사는 전략적 자산 매각을 통한 대차대조표 부채 감축에 중점을 둔 사업 계획을 시행했습니다. 이 전략은 성공적이어서 회사는 2024년에 예상을 초과하여 7.1%의 현금 캡 레이트로 $8억 3,500만의 매각을 완료했습니다. 그 결과, 2024년 말까지 순부채가 $7억 3,400만 감소했고 REIT 레버리지는 7.5배였습니다.

RCG 거래는 GNL의 부채 감축 노력을 더욱 가속화할 것입니다. 약 $13억의 순수익금은 회전신용한도의 미상환 잔액을 상환하는 데 사용되어 대부분 미인출 상태로 남게 될 것입니다. 추가 이점으로는 다가오는 만기에 대응할 수 있는 더 큰 재정적 유연성, 개선된 유동성 포지션, 대차대조표상 담보부 부채 감소 등이 있습니다. 회사가 보고한 순부채 대 조정 EBITDA는 거래 완료 후 6.5배-7.1배로 예상됩니다.

멀티테넌트 포트폴리오 매각은 GNL을 싱글테넌트 자산에 중점을 둔 순수 넷 리스 REIT로 포지셔닝할 것입니다. 거래 완료 후, GNL은 연간 반복적인 일반관리비 절감($650만)과 연간 자본지출 감소($3,400만)를 창출할 것으로 예상됩니다. 또한 회사는 이번 매각이 멀티테넌트 리테일 부동산 소유의 복잡성을 제거함으로써 운영을 단순화하고 점유율 및 NOI 마진과 같은 주요 포트폴리오 지표를 향상시킬 것으로 예상합니다. 그러나 포트폴리오는 더 작고 다양성이 감소할 것입니다.

2024년 말 기준, GNL의 포트폴리오는 지리, 임차인, 산업별로 다양화되어 있습니다. 상위 10개 임차인은 전체의 21%를 차지하며, 이는 등급에 강점입니다. 705개 임차인 중 31%는 실제 투자등급(IG) 등급을 보유하고 있습니다. 회사는 추가로 29%가 암묵적 IG 등급을 가진 것으로 추정합니다. RCG 거래 완료 후, 실제 및 암묵적 IG 등급 임차인의 비율은 61%에서 66%로 증가할 것으로 예상되어 상대적으로 더 나은 임차인 신용도를 시사합니다.

2024년 말 기준, 멀티 및 싱글테넌트 리테일은 각각 28%와 21%를 차지했으며, 산업/유통은 34%, 오피스는 18%였습니다. RTL 합병 이전, GNL의 리테일 노출은 5%, 오피스는 40%였습니다. RCG 거래 완료 후, 포트폴리오는 산업/유통 45%, 리테일 30%, 오피스 25%로 구성될 예정입니다.

’BB+’ 수준에서 회사는 2024년 말 기준 가중평균 잔여 임대 기간(WALT) 6.2년으로 임대 만기 일정 측면에서 견고한 지표를 보유하고 있습니다. GNL이 더 짧은 임대 기간을 가진 자산을 처분하고, 새로운 임대 및 갱신 활동을 통해 개선이 이루어질 것입니다. RCG 거래를 고려한 프로포마 기준으로, 이 지표는 6.4년으로 증가할 것으로 예상됩니다. 그러나 이는 2023년 2분기 기준 독립적인 GNL의 7.6년과 넷 리스 동종 업계 평균인 약 10년보다 낮습니다.

합병과 동시에, GNL과 RTL의 자문 및 부동산 관리 기능이 내재화되어 다양한 비용 절감이 이루어졌습니다. 경영진은 또한 단순화된 구조, 향상된 기업 지배구조, 예상되는 거래 배수 확장을 추가 이점으로 지적했습니다. 그러나 피치의 관점에서, 경영 내재화는 GNL의 상대적으로 더 어려운 자본 접근성을 개선하지 않을 것입니다.

거래 완료 이전에, GNL과 RTL은 글로벌 부동산 자산 관리자인 AR 글로벌(AR Global, LLC)에 의해 외부 관리되었으며, 피치는 이를 약간의 신용 부정적 요소로 보았습니다. 외부 관리 구조는 지속적인 주식 가치 평가 할인을 초래할 수 있습니다. 기관 투자자들은 일반적으로 전담 경영진과 더 적은 관련 당사자 거래 및 잠재적 이해 충돌로 인해 내부 관리 REIT 구조를 선호합니다.

다른 소식으로, GNL은 $3억의 자사주 매입 프로그램을 승인했는데, 피치는 이것이 회사의 주요 목표인 부채 감축에서 벗어나는 것으로 보여 덜 호의적으로 평가합니다. 멀티테넌트 포트폴리오 매각과 관련하여, 이사회는 2025년 4월부터 분기별 주당 배당금을 $0.275에서 $0.190로 재설정할 계획이며, 이는 추가적인 현금 흐름을 창출할 것입니다.

2024년 12월 31일 기준, GNL은 $1억 5,970만의 현금 및 현금성 자산과 회전신용한도에서 향후 차입 가능한 $3억 3,250만을 보유하고 있습니다. 회전신용한도 하의 차입 가능성은 계속해서 회사나 그 자회사가 소유한 적격 무담보 부동산 자산 풀의 가치와 해당 자산과 관련된 다양한 비율의 준수에 기반합니다.

합병과 관련하여, GNL은 신용 계약을 수정하고 회전신용한도의 기존 아코디언 기능을 행사하여 약정을 $5억 증가시켜 $19억 5천만으로 늘렸습니다. 2026년 10월에 만기되는 $13억 9천만의 미상환 차입금이 있지만, 두 개의 6개월 연장 옵션이 있습니다.

또한, GNL은 2027년 만기의 3.75% 선순위 채권 $5억과 2028년 만기의 4.50% 선순위 채권 $5억을 보유하고 있습니다. 총 모기지 어음 지급액은 $23억 2천만이며, 이 중 $4억 6,450만은 2025년에, $1억 590만은 2026년에 만기됩니다.

GNL의 추정 유동성 커버리지 비율은 주로 2027년에 만기되는 높은 회전신용한도 금액으로 인해 약합니다. 그러나 피치는 자산 매각이 완료됨에 따라 유동성 포지션과 재정적 유연성이 개선될 것으로 예상합니다. GNL의 UA/UD 비율도 미국 투자등급 주식 REIT의 기준인 2.0배 미만입니다.

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