오피스 대출 악화로 인한 미국 지역 은행의 CRE 포트폴리오 압박

미국 지역 은행들은 원격 근무가 널리 퍼지면서 사무실 대출 장부에 대한 압박에 계속 시달리고 있지만, 금리 인하는 다른 상업용 부동산 (CRE) 부문의 부담을 덜어줌으로써 다소 완화될 수 있다고 분석가들은 말했습니다.

로이터 통신의 수익 보고서 분석에 따르면 거의 12개의 미국 중소 및 지역 은행이 3분기 CRE 포트폴리오에서 1년 전에 비해 부실 대출((NPL) - 대출자가 예정된 지불을 놓친 부채)이 증가했다고 보고했습니다.

여기에는 키코프 KEY와 피프스 서드 뱅코프 FITB가 포함되었습니다.

다가오는 '만기 벽'은 문제를 더욱 복잡하게 만들 수 있습니다. 대출 만기가 도래하면 대출자는 재융자를 받거나 남은 잔액을 전액 상환해야 합니다. 그렇게 하지 않으면 채무 불이행으로 이어져 은행의 재무제표에 부담을 줄 수 있습니다.

S&P 글로벌 마켓 인텔리전스의 추정에 따르면 2024년에 약 9,500억 달러의 CRE 모기지가 만기될 것으로 예상되며, 이 중 10%가 오피스 부동산과 관련되어 있습니다.

오피스 대출은 하이브리드 업무의 증가로 인해 금리 인하로 인한 혜택을 제한할 수 있는 고유한 문제를 안고 있습니다.

러닝포인트 캐피털의 최고 투자 책임자인 마이클 애슐리 슐먼은 "원격 및 하이브리드 근무로의 전환과 콜센터 및 기타 서비스를 보완하기 위한 AI 사용 증가로 인해 수요가 근본적으로 약화되었기 때문에 금리 인하는 단기적으로 사무실 압박을 완전히 완화하지 못할 수 있다"고 말합니다.

지난주 뉴욕 연방준비은행이 발표한 논문 (link) 에 따르면 은행은 손상을 인식하는 것을 지연시키기 위해 대출 조건을 연장할 수 있지만, 이러한 '연장 후 연기' 전략은 더 광범위한 금융 시스템에 위험을 초래할 수 있습니다.

이전에 뉴욕 커뮤니티 뱅코프로 불렸던 플래그스타 파이낸셜 (FLG.N)은 26억 달러 규모의 사무실 포트폴리오에서 3억 8,800만 달러의 "상당한 상각"을 단행했다고 밝혔습니다.

문제가 된 지역 대출 기관의 대규모 CRE 익스포저는 부분적으로 올해 초 업계 전반의 위기를 촉발한 원인이었습니다.

KeyCorp는 소규모 오피스 포트폴리오에서 5.1%의 NPL을 보고했는데, 이는 전년도의 2.3%에 비해 크게 증가한 수치입니다.

Fifth Third의 오피스 NPL은 전체 포트폴리오의 0.18%로, 1년 전의 0.16%에서 증가했습니다. 이 은행은 새로운 오피스 CRE 대출을 추진하지 않고 있습니다.

곧 완화될 전망

신용평가사 피치는 오랫동안 기다려온 금리 인하 사이클이 시작되면 다가구 대출에 잠재적 인 이점을 지적하면서 사무실 이외의 포트폴리오는 다소 완화 될 수 있다고 말했다.

"지난달 연방준비제도이사회가 금리 인하로 전환하고 양적 긴축 프로그램이 궁극적으로 종료되면... 더욱 지지적인 배경이 조성될 것입니다."라고 투자 회사 Segall Bryant & Hamill의 수석 포트폴리오 매니저 Jason Benowitz는 말했습니다.

하지만 은행이 CRE 문제를 해결하려면 몇 년이 걸릴 수 있습니다.

"앞으로 몇 년 동안 CRE에 대한 도전이 계속될 것으로 예상합니다. 원격 근무 도입으로 사무실 수요가 감소했습니다. 리테일 공간도 이커머스 도입으로 비슷한 역풍에 직면해 있습니다. 팬데믹 기간 동안 창고는 과도하게 흡수되었고 이제 정상화 단계에 접어들었습니다."라고 베노위츠는 말합니다.

러닝포인트의 슐먼에 따르면, 대출 기관은 이러한 약점에 대처하기 위해 2025년 이후에도 적절한 자본을 유지해야 합니다.

M&T Bank MTB은 잠재적 상환 문제가 있는 것으로 지적된 총 비판적 오피스 대출이 약 13억 1,000만 달러로 2분기 12억 2,000만 달러에 비해 약 3억 1,000만 달러 증가했다고 보고했습니다.

미국 뱅코프 USB은 거시 경제 환경이 안정화되었음에도 불구하고 오피스 포트폴리오가 계속해서 스트레스를 받고 있다고 말했습니다.

동종 업계의 추세를 반영하여 분기 중 CRE 상각과 부실채권이 증가했으며, 대출 기관은 주로 오피스 부문에 기인한 것으로 보고 있습니다.

이달 초, 웰스파고 WFC의 최고 경영자 찰리 샤프는 이 미국 거대 은행이 향후 3~4년 동안 CRE 대출 포트폴리오에서 20억~30억 달러의 손실을 입을 수 있다고 말했습니다((link) 충당금을 적립했음에도 불구하고).

플래그스타와 피프스 서드는 논평을 거부했습니다. 다른 업체들은 즉시 응답하지 않았습니다.