임차인 잘못 없는데 보증 취소... 공정위, HUG 임대보증금 보증 약관 시정권고

신용호 공정거래위원회 약관특수거래과장이 5일 세종시 정부세종청사에서 주택도시보증공사(HUG)의 임대보증금 보증 약관상 불공정 약관 시정권고 내용을 설명하고 있다. 사진=뉴스1

[인포스탁데일리=(세종)윤서연 기자] 공정거래위원회는 주택도시보증공사(HUG)의 ‘개인임대사업자 임대보증금 보증 약관’을 심사하여 보증 취소 관련 조항을 시정하도록 권고했다고 5일 밝혔다.

시정권고 대상 조항은 민간임대주택의 임대인(주채무자)이 사기 또는 허위로 임대차 계약을 체결하거나 이를 근거로 보증을 신청한 경우 임차인(보증채권자)의 귀책사유가 없음에도 불구하고 HUG가 보증을 취소할 수 있도록 하는 조항이다.

민간임대주택 임대사업자는 임대보증금에 대한 보증에 의무적으로 가입해야 하며, 동 보증계약에 따라 임대사업자가 계약종료 이후 임차인에게 임대보증금을 돌려주지 못할 경우 보증기관(HUG 등)이 임차인에게 해당 금액을 지급해 주는 구조다.

최근 몇 년간 주택임대차 계약 관련 정보가 부족한 임차인을 상대로 한 ‘전세사기’가 급증하면서 전세계약 종료 후에도 보증금을 돌려받지 못하는 피해가 늘어나고 있다.

지난달 25일 기준 국토부 전세사기피해지원위원회에서 전세사기피해자등으로 인정된 누적건수는 23,730건이다.

공정위에 따르면 HUG가 개인임대사업자 임대보증금보증약관의 부당한 보증취소 조항을 근거로 보증을 취소함에 따라 부당하게 임대보증금을 지급받지 못하고 있다는 전세사기 피해자들의 신고가 있었다.

공정위는 신고된 약관조항에 대해 약관심사자문위원회의 자문 등을 거쳐 약관의 규제에 관한 법률에 위반된다고 판단하고 HUG에 해당 약관조항을 수정·삭제하도록 시정권고했다.

HUG의 보증채무는 보증서 발급 시에 유효하게 성립한다. 그리고 민간임대주택법령의 규정에 따라 임대인으로부터 보증서 사본을 전달받는 임차인은 임대인의 채무불이행 시 HUG로부터 보증금을 지급받을 수 있을 것이라는 합리적인 기대를 갖게 된다. 그러나 문제된 조항에 따르면 이러한 기대가 임차인의 잘못 없이도 임대인의 귀책사유만으로 깨지게 되므로 해당 조항은 고객에게 부당하게 불리한 조항에 해당한다.

또한 해당 조항은 보험계약자의 사기, 고의 또는 중대한 과실이 있더라도 피보험자에게 책임 있는 사유가 없다면 보험자가 보험금액을 지급하도록 한 상법 규정의 취지에도 반하므로, 이는 위험을 고객에게 떠넘기고, 사업자에게 법률상 부여되지 않은 해지권을 부여하는 조항으로도 볼 수 있다.

뿐만 아니라 해당 약관조항은 국민의 주거 안정이라는 민간임대주택 제도의 목적에도 맞지 않고 보증계약에 따른 임차인의 기본적 권리(보증금을 반환받을 권리)도 제한한다. 따라서 이는 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 계약에 따르는 본질적 권리를 제한하는 조항에도 해당한다.

공정위는 "HUG가 시정권고에 따라 불공정약관을 시정하면 향후 임대인의 잘못으로 ‘전세사기’ 피해를 입은 선의의 임차인이 보증을 통해서도 임대보증금을 돌려받지 못하는 상황을 막을 수 있을 것"이라고 기대했다.

특히 ▲민간임대주택의 임대보증금은 대부분 임차인의 재산에서 큰 비중을 차지해 ‘전세사기’는 피해자의 삶에 회복하기 어려운 손해를 발생시킨다는 점 ▲전세사기 피해 주택유형은 다세대주택(30.7%), 오피스텔(20.8%), 다가구(18.2%) 등이 주를 이루고, 피해자도 40세 미만 청년층이 다수(74.27%)라는 점 등을 고려하면 이번 조치는 서민, 청년 등 취약계층 임차인의 보호에 기여한다는 측면에서 더욱 의의가 크다.

윤서연 기자 [email protected]

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