[출처= 오픈AI] 서울 송파구 대단지 재건축 사업장에서 단지 내 상가를 둘러싼 선택이 엇갈리고 있다. 잠실 장미아파트는 상가를 포함한 통합 재건축을 유지한 반면, 올림픽선수기자촌아파트는 사업 속도를 이유로 중심 상가를 정비구역에서 제외하는 방식을 택했다. 같은 지역, 비슷한 시기 재건축을 추진하면서도 상가 처리 방식은 정반대로 갈린 셈이다. 두 단지는 재건축 사업에서 반복되는 대표적인 ’상가 딜레마’를 보여준다. 상가를 포함하면 보상과 권리관계 충돌이 불거지고, 제외하면 단지 통합성과 형평성 논란이 뒤따르는 구조다.

◆속도전 택한 올선… 중심상가 제외 추진에 무게

19일 정비업계에 따르면 송파구는 오는 6월 1일까지 ’올림픽선수기자촌아파트 재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정안’ 주민공람을 진행한다. 계획안에는 단지 중심 상업시설인 올림픽프라자상가와 BNK스포츠센터를 정비구역에서 제외하는 내용이 담겼다.

올림픽선수기자촌아파트는 1988년 서울올림픽 당시 선수촌·기자촌으로 조성된 단지다. 현재 122개동, 5539가구 규모이며 재건축 이후 최고 45층, 9218가구 규모 대단지로 탈바꿈할 예정이다.

논란의 중심인 올림픽프라자상가는 지하철 5·9호선 올림픽공원역과 맞닿은 단지 중심 상업시설이다. 대지면적은 약 2만495㎡, 총 374호실 규모다. 단지 전체가 상가를 중심으로 부채꼴 형태로 배치돼 있어 사실상 단지 중심축 역할을 하고 있다.

상가 소유주들은 재건축 이후 상가만 남겨질 경우 단지 통합성과 미관이 훼손될 수 있다고 주장한다. 단지 핵심시설을 정비구역에서 제외하는 것은 형평성에도 맞지 않는다는 입장이다. 상가와 아파트를 함께 재건축해야 단지 완성도를 높일 수 있다는 것이다. 특히 상가를 별도로 남겨둘 경우 향후 추가 개발 과정에서 또 다른 갈등이 반복될 가능성이 있다는 우려도 나온다. 수백명의 상가 소유주 이해관계를 다시 조율해야 하는 만큼 사업 장기화 가능성도 배제할 수 없다는 지적이다.

반면 재건축 추진위원회는 사업 속도를 고려하면 상가 제외가 불가피하다고 보고 있다. 올림픽프라자상가가 아파트와 별도 지번으로 구성돼 있는 데다 소유주 수도 많아 이해관계 조율이 쉽지 않다는 이유에서다. 실제 상가 측은 과거 별도 재건축 추진 움직임을 보이기도 했다.

정비업계에서는 올림픽선수기자촌 사례가 최근 재건축 사업장의 현실적인 고민을 보여준다고 설명한다. 상가를 포함하면 통합 개발이라는 장점이 있지만, 보상과 권리관계 충돌로 사업 속도가 급격히 늦어질 수 있다는 것이다.

정비업계 관계자는 "재건축 사업에서 상가는 단순 부대시설이 아니라 사업 속도와 갈등 구조를 좌우하는 핵심 변수"라며 "통합 개발을 택하면 보상과 권리관계 조율 부담이 커지고, 반대로 제외하면 단지 완성도와 형평성 논란이 뒤따를 수밖에 없는 구조"라고 말했다.

◆장미는 ’통합’ 선택… 소송 끝 상가 포함 유지

하지만 같은 송파구 재건축 단지인 잠실 장미아파트는 정반대의 길을 걸었다. 장미아파트 상가는 애초부터 같은 정비구역 안에 포함된 상태로 사업이 추진됐다. 이후 상가 소유주들이 조합설립인가 무효 확인 소송을 제기하며 갈등이 불거졌지만 법원이 조합 측 손을 들어주면서 사업이 이어졌다. 상가 소유주들이 항소를 포기하면서 분쟁도 일단락됐다.

장미아파트는 상가를 단순 부대시설이 아니라 단지 핵심 상권으로 재편하는 방향을 택했다. 기존 노후 상가를 잠실나루역과 올림픽로35길을 연결하는 생활가로 중심으로 재배치하고 옥상정원 등을 조성해 보행 환경과 상권 활성화를 동시에 추진한다는 구상이다. 상가를 단순 부대시설이 아닌 단지 자산으로 끌어올리려는 조합의 니즈와 재건축 틀 안에 남으려는 상가 측의 이해가 맞아떨어진 결과다.

결국 두 단지의 차이는 "상가를 어떻게 바라보느냐"에서 갈렸다는 분석이 나온다. 장미아파트는 갈등 가능성을 감수하더라도 단지 통합 개발을 유지하는 길을 택했고, 올림픽선수기자촌은 장기 소송과 이해관계 충돌에 따른 사업 지연 리스크를 줄이는 데 무게를 실었다는 것이다.

다만 정비업계에서는 올림픽선수기자촌 추진위가 일정 수준의 사업성 손해 가능성을 감수하면서까지 속도를 택한 배경에도 주목해야 한다고 본다. 상가를 제외할 경우 용적률 구조 측면에서 불리해질 수 있다는 분석이 제기되지만, 추진위는 장기 소송과 이해관계 충돌에 따른 사업 지연 리스크를 더 크게 판단했을 가능성이 있다는 것이다.

정비업계 관계자는 "재건축에서 상가는 이제 단순 부대시설이 아니라 사업 속도와 갈등 구조를 좌우하는 핵심 변수"라며 "올림픽선수기자촌처럼 상가를 제외하는 방식은 대표적인 상가 딜레마 사례이기도 하지만, 장기 소송과 이해관계 충돌 가능성을 줄이기 위한 현실적인 선택으로 볼 여지도 있다”고 말했다.

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