Investing.com - 제프리스는 영국 REIT 섹터 전반의 구조적 부채 리스크와 수익률 약화를 이유로 랜드 시큐리티즈(LON:LAND)와 브리티시 랜드(LON:BLND)를 "언더퍼폼"으로 하향 조정했습니다.

랜드 시큐리티즈의 목표가는 556p에서 492p로, BLND는 364p에서 298p로 하향 조정되었으며, 이는 마진 압박과 투자자 신뢰도 하락을 반영합니다.

랜드 시큐리티즈의 임대용 주택 건설(build-to-rent) 섹터로의 전환은 유기적 플랫폼 개발의 실행 과제와 낮은 수익률 잠재력으로 인해 고위험으로 간주됩니다.

또한 1억 3,500만 파운드의 친환경 예산이 포트폴리오 규모에 비해 불충분하다고 지적되었습니다.

한편, 브리티시 랜드는 자산 매각을 합작 투자로 전환하면서 대차대조표 통제력을 잃고 있으며, 물류 및 생명과학 분야에 늦게 진입하면서 높은 비용을 지불하고 있습니다. 소매 창고에 32% 비중을 두고 있는 점은 상대적으로 긍정적인 요소로 확인되었습니다.

섹터 전반적으로, 제프리스는 가중평균자본비용(WACC)을 1998년 이후 최고 수준인 11%로 상향 조정했으며, 포트폴리오 수익률은 평균 6%에 그칠 것으로 예상됩니다.

중개사는 REIT가 자본 비용을 충당하지 못하고 있으며, 부동산 수익률이 자금 조달 비용보다 낮아 부정적인 레버리지가 지속되고 있다고 언급했습니다.

상업용 부동산 시장의 5% 미만을 보유한 상장 REIT는 팬데믹 이후 가치 발견에 여전히 어려움을 겪고 있는 더 넓은 시스템에서 가격 수용자로 남아 있습니다.

특히 오피스 자산은 2020년 이후 가치가 35% 하락했고 투자 규모는 10년 평균보다 75% 낮아 압박을 받고 있습니다.

매수-매도 스프레드는 15-20%로 여전히 넓고, 재융자 과제로 거래가 정체되었습니다.

제프리스는 비핵심 오피스의 지속적인 부진을 예상하는 반면, 프리미엄 자산은 국부 자본의 제한적인 지원을 유지할 것으로 보고 있습니다.

제프리스의 경제적 임대 모델은 예상 수익률과 WACC 사이에 5%의 하락 스프레드를 보여주며, 이는 순자산가치(NAV)에 대한 30% 할인을 뒷받침합니다.

중개사는 REIT 주가가 저렴해 보일 수 있지만, 기본 요소의 악화로 인해 매력적인 가치를 반영하지 않는다고 주장합니다.

NAV의 현금화 가능성에 대한 우려와 신중한 부채 시장이 낙관론을 더욱 억제했습니다.

중개사는 또한 실행 가능한 대상이 줄어들고 제안 가격과 순자산가치 간의 격차가 좁아지면서 인수합병(M&A) 활동이 둔화되고 있다고 언급했습니다.

롱 하버의 PRS REIT에 대한 할인된 제안과 같은 최근 거래는 자금 조달 제약으로 인한 민간 시장의 신중함이 커지고 있음을 보여줍니다.

제프리스의 전망은 영국 REIT 시장 대부분에 대해 부정적입니다. 금리가 크게 하락하거나 수익이 실질적으로 개선되지 않는 한 재평가 여지가 거의 없다고 봅니다.

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