Investing.com — 피치 레이팅스는 터키 부동산 회사인 로네상스 게이리멘쿨 야티림 A.S.(RGY)의 장기 외화 발행자 채무 불이행 등급을 ’B+’에서 ’BB-’로 상향 조정하고, 전망은 ’안정적’으로 평가했습니다.

이번 등급 상향은 2024년 튀르키예에 있는 RGY의 12개 쇼핑센터의 실적이 크게 개선된 것을 반영합니다. 방문객 수가 전년 대비 10% 증가했으며, 이는 임차인 매출 증가로 이어져 초인플레이션율을 상회하고 연말에는 거의 완전한 입주율을 기록했습니다.

매출 연동 임대 계약에 힘입어 회사의 매출과 EBITDA가 크게 증가했습니다. 기업공개(IPO) 수익금을 활용한 부채 상환으로 레버리지가 급격히 감소했습니다.

RGY의 EBITDA 이자 보상 배율은 2023년 말 1.3배에서 2024년 말 2.2배로 개선되었습니다. 5월에 말테페 사무실 일부를 약 1,700만 유로에 매각하고 올해 초 완료된 부채 리파이낸싱은 회사의 재무적 유연성을 강화했습니다.

부동산 회사는 순부채/EBITDA 비율을 2023년 말 7.4배에서 2024년 말 3.5배로 줄였습니다. 2024년 EBITDA는 임대 수익이 초인플레이션율을 능가하면서 90% 증가했으며, 거의 모든 계약이 매출액 연동 임대료와 관련되어 있습니다.

RGY는 방문객 수와 임대료 증가를 위해 더 높은 인지도를 가진 임차인을 유치하는 데 주력하고 있습니다. 점유 비용 비율이 9.3%인 경영진은 인플레이션 이상의 임대료 성장이 가능하다고 보고 13%를 목표로 하고 있습니다.

회사는 2025~2028년 동안 순영업이익의 5~10%를 매년 포트폴리오 재단장에 투자할 계획입니다. 상당 부분은 2024년에 말테페 파크에 할당되어 새로운 레스토랑, 카페 및 스포츠 공간을 포함한 개선이 이루어집니다.

RGY는 2024년 말 기준으로 부채의 97%가 유로로 표시되어 있는 반면 임대 수익은 주로 터키 리라로 발생하여 환율 위험에 계속 직면하고 있습니다. 매출액 연동 임대료는 이러한 위험에 대한 자연적인 헤지 수단을 제공합니다.

피치는 RGY의 등급이 터키의 ’BB-’ 등급을 초과할 가능성은 낮다고 언급했습니다. 잠재적인 등급 하락 요인으로는 리파이낸싱 위험 해결 실패, 터키 경제 상황 악화, 순부채/EBITDA가 7배 초과 또는 담보부채 약정의 헤드룸 감소 등이 있습니다.

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