Investing.com - 레이먼드 제임스가 주거용 REIT 섹터 전반에 걸쳐 등급을 수정하여, 에섹스 프로퍼티 트러스트(NYSE:ESS)를 마켓 퍼폼에서 아웃퍼폼으로 상향 조정하는 한편, 미드-아메리카 아파트먼트 커뮤니티스 (NYSE:MAA)를 아웃퍼폼에서 마켓 퍼폼으로 하향 조정했습니다.

이 중개사는 임대료 성장 추세의 지속적인 둔화와 상대적 밸류에이션을 변경의 주요 요인으로 언급했습니다.

에섹스는 전국 임대료 성장을 주도하고 있는 기술 중심의 서부 해안 시장에서 강력한 포지셔닝으로 두각을 나타내고 있습니다.

"샌프란시스코, 산호세, 씨애틀은 2025년 다가구 주택 시장에서 가장 좋은 성과를 보이는 지역 중 일부로, 6월 중순까지 연초 대비 임대료가 각각 +4.2%, +4.2%, +2.5% 성장했습니다"라고 분석가들은 전했습니다.

그들은 에섹스가 선벨트 동종 기업들에 부담을 주었던 공급 측면의 압력으로부터 잘 보호받고 있으며, "상대적으로 보수적인 가이던스"를 넘어설 잠재적 상승 여력이 있다고 믿습니다.

에섹스에 대한 등급 상향은 순자산가치(NAV) 추정치 314.91달러에 부합하는 315달러의 새로운 목표가와 함께 제시되었습니다.

이 회사는 현금 연체 개선과 오클랜드 임대료 성장 추세의 가능한 변곡점을 강조하며, "더 수익성 높은 인수/투자 기회가 나타나기 시작할 경우" 에섹스의 "자본 비용 우위가 2025년 하반기(2H25)에 핵심 차별화 요소가 될 수 있다"고 덧붙였습니다.

반면, MAA의 하향 조정은 동종 기업 대비 밸류에이션 격차 감소와 거시적 불확실성 증가를 반영합니다.

이 주식은 현재 2026년 예상 조정 운영자금(AFFO)의 18.8배에 거래되고 있어 대형주 평균에 근접하며, "단기적인 추가 멀티플 확장 여지가 적습니다."

선벨트 시장의 수요는 여전히 견고하지만, 레이먼드 제임스는 "2025년 상반기(1H25)에도 여전히 공급되고 있는 아파트 공급 과잉 지역"과 변화하는 경제의 잠재적 영향에 대한 우려를 제기했습니다.

이 회사는 MAA의 AFFO/주당 추정치를 2025년 7.73달러, 2026년 8.00달러로 조정하여 이전 전망을 하향했습니다.

6월 23일 기준 업데이트된 NAV 추정치는 166.89달러이며, MAA는 이 수치보다 10% 할인된 가격에 거래되고 있습니다.

더 넓게 보면, 레이먼드 제임스는 다가구 REIT 유니버스 대부분에 대해 중립에서 신중한 견해를 유지하며, 임대 계약의 이례적인 계절적 약세와 임대료 성장 둔화의 광범위한 지리적 분산이 단기적 가시성을 제한한다고 언급했습니다.

이 중개사의 주거용 REIT 커버리지 내 최고 추천 종목은 스트롱 바이 등급의 센터스페이스(NYSE:CSR)로, 중서부/산악 서부 포트폴리오 관련 리스크에도 불구하고 "NAV와 FFO 멀티플 모두에서 여전히 깊은 밸류에이션 할인으로 거래되고 있습니다."

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