Investing.com — 피치 신용평가(Fitch Ratings)는 허드슨 퍼시픽 프로퍼티스(Hudson Pacific Properties, Inc.(NYSE:HPP))와 운영 파트너십의 장기 발행자 채무 불이행 등급을 ’BB-’에서 ’B+’로 하향 조정하고, 안정적인 전망을 유지했습니다.

이번 등급 하향은 HPP가 2024년에 피치의 레버리지 기대치를 벗어난 운영을 하고 있으며, 이러한 상황이 2025년까지 지속될 것으로 예상되기 때문입니다. 2026년에는 임대 만료가 줄어들고 새로운 임대 활동이 더해져 팬데믹 이후 회사를 괴롭혀 온 사무실 점유율 감소를 반전시키는 데 도움이 될 것으로 예상됩니다.

HPP의 사무실 포트폴리오 점유율은 2025년 1분기에 76.5%로 떨어졌는데, 이는 2024년 4분기의 78.9%와 2022년 4분기의 88.0%에서 하락한 수치입니다. 현금 동일 매장 순영업이익은 2024년에 12.8% 감소했으며, 점유율 및 임대료 하락으로 인해 2025년에는 추가로 13% 감소할 것으로 예상됩니다.

회사는 2025년 말까지 점유율이 80%대 초반, 2026년 말까지 80%대 중반에 도달할 것으로 예상하고 있습니다. 2023년 작가 파업의 영향을 여전히 받고 있는 스튜디오 사업도 2026년에 정상화될 것으로 예상됩니다.

피치는 HPP의 REIT 레버리지가 2025년에도 높은 수준을 유지하고 예측 기간 내내 8.0배 이상을 유지할 것으로 예상합니다. 회사의 레버리지는 지난 3년간 8배를 초과했으며 2024년에는 12.0배에 달했습니다. 경영진은 다년간 전략의 일환으로 7.5x-8.5x의 레버리지 정책을 목표로 하고 있습니다.

고정 비용 충당률은 포트폴리오 펀더멘털이 강화되고 자본 지출 요구 사항이 감소함에 따라 2026년부터 1.0x-1.5x로 개선되기 전에 2025년에 1x 미만으로 떨어질 것으로 예상됩니다.

HPP는 주로 샌프란시스코(사무실 포트폴리오 연간 기준 임대료의 62%), 로스앤젤레스(19%), 시애틀(12%), 밴쿠버(7%)에 클래스 A 사무실 부동산을 소유하고 있습니다. 회사는 2025년 6월에 6억 달러 규모의 지분 공모를 완료했으며 2024년 초부터 1억 2,200만 달러의 자산을 매각했으며, 2025년에 추가로 1억~1억 2,500만 달러의 자산 처분이 예상됩니다.

향후 등급 상향으로 이어질 수 있는 요인으로는 REIT 레버리지가 9.0배 미만으로 유지되고, 스튜디오 사업이 강력하게 회복되며, 사무실 점유율이 85% 이상으로 회복되는 것 등이 있습니다.

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