Investing.com — 2025년 6월 4일 수요일, 피치 신용평가(Fitch Ratings)는 중국 기반 위에슈 부동산(Yuexiu Property Company Limited, YXP)의 장기 발행자 채무 불이행 등급(IDR) 전망을 ’부정적’에서 ’안정적’으로 상향 조정했습니다. 또한 YXP의 등급은 ’BBB-’로 유지했습니다. 여기에는 YXP의 선순위 무담보 등급, 중기 채권 프로그램 등급, 그리고 Westwood Group Holdings Limited가 발행하고 YXP가 보증하는 프로그램에 따른 채권 등급이 모두 포함됩니다.

안정적 전망으로의 조정은 2024년 계약 판매 감소에도 불구하고 YXP가 긍정적인 피치 정의 운영 현금 흐름(CFO)을 창출하는 입증된 능력 때문입니다. 피치는 YXP의 판매가 올해 현재까지의 강력한 판매 실적과 상위 도시에서 적절한 품질의 판매 가능한 자원을 보장하는 지속적인 토지 보충에 힘입어 2025년에 안정화될 것으로 예상합니다.

YXP의 ’bb’ 독립 신용 프로필(SCP)은 강력한 시장 지위, 적당한 레버리지 및 강력한 자금 조달 접근성에 기인합니다. 그러나 중국 부동산 시장의 추가 침체 위험은 여전히 존재합니다. YXP의 등급에는 광저우 시정부 산하 국유 자산 감독 관리 위원회(SASAC)가 전액 소유한 모회사인 Guangzhou Yuexiu Holdings Limited(GYX)로부터의 강력한 지원 인센티브에 따라 두 단계 상향 조정이 포함됩니다.

YXP의 계약 판매는 2024년에 전년 대비 19% 감소한 1,140억 CNY를 기록했는데, 이는 피치의 25% 감소 예측보다 나은 수치입니다. 판매는 2024년 4분기에 증가하기 시작했으며, 강력한 판매 모멘텀이 2025년 1분기까지 이어졌습니다. 이는 상위 도시의 지속적인 안정화와 고품질의 판매 가능한 자원을 제공하는 회사의 지속적인 토지 비축량 보충에 의해 뒷받침되었습니다. 2025년 첫 4개월 동안의 판매는 전년 대비 37% 증가한 410억 CNY로, 연간 목표액인 1,200억 CNY의 34%를 차지하며 전년 대비 5% 증가했습니다.

판매 감소에도 불구하고 CFO는 엄격한 현금 흐름 관리 덕분에 2023년보다 2024년에 개선되었습니다. 피치는 CFO가 2025년에도 긍정적으로 유지될 것으로 예상하며, 건설 및 토지 취득 비용은 대체로 안정적으로 유지될 것으로 예상합니다. YXP의 순 레버리지는 합작 투자 연결 및 연결 해제 조정으로 인해 긍정적인 잉여 현금 흐름(FCF)에도 불구하고 2024년 말까지 47%로 증가했는데, 이는 2023년의 45%에서 증가한 수치입니다. 그러나 피치는 순 레버리지가 적당한 수준에서 안정적으로 유지될 것으로 예상합니다.

2025년에 YXP의 재고 재활용(예: 오래된 재고를 사회 주택용으로 지방 정부에 판매)은 회사가 토지 은행의 품질을 개선하는 데 도움이 될 것입니다. YXP는 2024년에 광저우에 있는 3개의 토지 구획을 정부에 반환하고 시장 수요를 더 잘 충족할 수 있는 지역에서 새로운 토지 구획을 취득하는 데 사용할 수 있는 다른 토지 또는 토지 크레딧으로 135억 CNY를 받았습니다.

YXP의 부동산 개발 총 이익률은 부동산 가격 하락으로 인해 2024년에 10%로 감소했는데, 이는 2023년의 15%에서 감소한 수치입니다. 회사는 총 이익이 2025년에도 약세를 유지할 것으로 예상하지만, 업계 침체 전에 취득한 고비용 재고에서 발생하는 판매 비중이 감소함에 따라 이후 점진적으로 개선될 것으로 예상합니다.

YXP의 IDR은 모회사인 GYX의 지원에 따라 두 단계 상향 조정되었습니다. 당사는 국내 채권에 대한 보증, 높은 재정적 기여 속 전략적 인센티브, 경영 및 브랜드 중복을 감안할 때 운영적 인센티브를 고려하여 지원을 제공하는 모회사의 법적 인센티브를 ’보통’으로 평가합니다.

YXP의 귀속 판매 규모는 향후 2년 동안 진마오보다 약 35% 더 클 것으로 예상됩니다. 둘 다 2023년에 비슷한 판매 규모를 보였지만 진마오는 2024년에 32% 감소한 반면 YXP의 귀속 판매는 14% 감소했습니다. YXP의 더 나은 판매 실적은 최근 몇 년간 주요 시장에서 활발한 토지 취득 관행 때문입니다. YXP는 지리적으로 덜 다각화되어 있으며, 본거지인 광저우가 총 판매량의 40% 이상을 차지하지만, 이는 도시 내 선도적인 시장 지위와 토지 은행 시장에서 더 강력한 부동산 판매 실적으로 완화됩니다.

발행자에 대한 피치의 주요 가정에는 2025~2026년 계약 판매가 변동 없이 유지되고, 2025년과 2026년에 토지 취득 비용이 판매 수익의 35%와 40%에 달하고, 2025~2026년에 건설 비용이 판매 수익의 37%에 달하고, EBITDA 마진이 2025~2026년에 4%~6%에 달하고, 평균 자금 조달 비용이 2025~2026년에 약 3.6%에 달하는 것이 포함됩니다.

부정적인 등급 조치 또는 등급 강등으로 이어질 수 있는 요인으로는 계약 판매의 지속적인 감소 및/또는 CFO의 지속적인 악화, 순 레버리지가 지속적으로 55%를 초과하는 경우, 자금 조달 접근성 약화의 증거 또는 GYX의 YXP 지원 인센티브 또는 능력 약화에 대한 인식이 있습니다. 반면에 긍정적인 등급 조치 또는 등급 상향으로 이어질 수 있는 요인으로는 계약 판매 증가의 명확한 추세, 지속적인 기준으로 긍정적인 CFO 또는 지속적인 기준으로 45% 미만의 순 레버리지가 있습니다.

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