Investing.com — 피치 신용평가사는 중국 주택 건설업체인 China Vanke Co., Ltd.의 장기 외화 및 현지 통화 발행자 채무 불이행 등급(IDR)을 ’B’에서 ’CCC+’로 하향 조정했습니다. 또한 China Vanke의 완전 소유 자회사인 Vanke Real Estate (Hong Kong) Company Ltd (Vanke HK)의 장기 IDR을 ’CCC+’에서 ’CCC’로 낮췄습니다. 이번 등급 하향 조정은 China Vanke의 2025년 1분기 판매 및 현금 흐름 창출이 예상보다 저조하여 올해 만기가 도래하는 상당한 자본 시장 부채에 대한 유동성 완충 장치가 더욱 감소했기 때문입니다.

China Vanke의 유동성 완충 장치는 2025년 1분기와 2024년에 마이너스 잉여 현금 흐름(FCF) 발생의 영향을 받았습니다. 선판매 현금 예치금을 포함한 회사의 무제한 현금은 2024년 9월 말 771억 3천만 위안에서 2025년 3월 말 711억 위안으로 감소했습니다. 이는 향후 12개월 내에 만기가 도래하는 270억 위안의 자본 시장 부채를 포함하여 1,560억 위안의 단기 부채에 대비한 것입니다.

China Vanke의 최대 주주(지분 27.18%)인 Shenzhen Metro Group (SZMG)은 올해 China Vanke에 103억 위안의 주주 대출을 제공했습니다. 이러한 지원 덕분에 China Vanke는 연초 이후 만기가 도래한 130억 위안의 자본 시장 부채를 해결할 수 있었습니다. 그러나 2025년 남은 기간 동안 230억 위안의 자본 시장 부채가 추가로 만기가 도래합니다.

China Vanke의 2025년 1분기 판매량은 349억 위안으로 40% 감소하여 중국 국가통계국 데이터에 따르면 중국 상위 100대 개발업체의 10% 감소보다 저조한 실적을 보였습니다. 피치는 China Vanke의 계약 판매 예측을 2025년에 -40%, 2026년에 -25%로 수정했습니다.

China Vanke는 대량 자산 매각 수익을 포함하여 2025년 1분기에 -80억 위안의 FCF를 기록했습니다. 피치는 2025년 1분기 FCF가 일반적으로 계절적 요인의 영향을 받고 회사가 2025년에 새로 완공된 바닥 면적이 40% 감소할 것으로 예상됨에 따라 2025년 남은 기간 동안 현금 유출이 줄어들 것으로 예상합니다.

China Vanke는 270억 위안의 대량 자산 매각 계약을 체결하고 2024년에 100억 위안의 수익을 받았으며 2025년 1분기에는 약 40억 위안의 계약을 체결하고 받았습니다. 피치는 회사가 현금 흐름을 보충하고 부채를 상환하기 위해 2025년에 약 150억 위안의 자산 매각 수익을 받을 것으로 예상합니다.

Vanke HK는 China Vanke의 유일한 해외 자금 조달 플랫폼입니다. 피치의 부모 지원에 대한 ’보통’의 법적, 전략적 및 운영적 인센티브 평가에 따라 등급은 모회사보다 한 단계 낮습니다.

China Vanke에 대한 피치의 주요 가정에는 2025년에 40%, 2026년에 25%의 판매 감소, 2025-2027년에 자산 처분 수익 후 마이너스 10억~20억 위안의 FCF가 포함됩니다.

회수 분석에서는 Vanke HK가 파산 시 청산될 것이라고 가정합니다. 청산 가치 접근 방식은 일반적으로 주택 건설의 특성을 고려할 때 계속 기업 접근 방식보다 더 높은 가치를 제공합니다. 부채 폭포에서 가치 할당은 해외 선순위 무담보 부채에 대해 ’RR4’의 회수 등급을 초래합니다.

China Vanke의 등급은 예상보다 약한 계약 판매 또는 FCF 생성, 또는 유동성 또는 자금 접근 악화로 인해 부정적인 영향을 받을 수 있습니다. China Vanke가 Vanke HK를 지원하는 인센티브가 약화되면 Vanke HK의 등급이 하향 조정될 수 있습니다. 회사의 계약 판매 및 FCF의 지속적인 회복 또는 주요 주주의 특별 재정 지원으로 유동성 프로필이 개선되지 않는 한 단기적으로 긍정적인 등급 조정은 예상되지 않습니다.

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