Investing.com — Moody’s Ratings는 Essential Properties, L.P.의 발행자 신용등급 및 무담보 선순위 신용등급을 Baa3에서 Baa2로 상향 조정했습니다. 무담보 선순위 선반 신용등급 또한 (P)Baa3에서 (P)Baa2로 변경되었습니다. 부동산 투자 신탁(REIT)인 Essential Properties의 전망은 긍정적에서 안정적으로 수정되었습니다.

이번 신용등급 상향은 Essential Properties의 자산 규모와 현금 흐름이 지난 몇 년 동안 크게 증가한 데 따른 것입니다. 이러한 성장은 차입금 비율을 5배 이하로 줄이는 것과 병행되었습니다. Moody’s는 또한 장기 트리플 넷 소매 임대차 계약으로 뒷받침되는 REIT의 일관된 운영 성과와 지속적인 성장을 촉진할 수 있는 우수한 유동성 및 재무 유연성을 지적했습니다.

안정적인 전망은 Essential Properties가 차입금 중립적 기준으로 전략적 성장을 실행하면서 운영 포트폴리오에서 안정적인 현금 흐름을 지속적으로 창출할 것이라는 Moody’s의 기대를 기반으로 합니다.

Baa2 등급은 Essential Properties의 신중한 재무 정책과 장기 트리플 넷 소매 임대차 계약으로 구성된 다각화된 부동산 포트폴리오에서 발생하는 수익의 안정성을 반영합니다. REIT는 2018년 기업공개(IPO) 이후 빠르게 성장했음에도 불구하고 차입금 비율을 5배 이하로 낮추는 데 성공했습니다. Essential Properties는 또한 전통적인 소매업체를 위협하는 경쟁적인 전자 상거래 위협에 강한 서비스 지향적 및 체험적 사업을 운영하는 임차인에 대한 집중의 혜택을 누리고 있습니다.

그러나 몇 가지 신용 문제가 있습니다. Essential Properties는 특히 불확실한 거시 경제 환경에서 신용 프로필이 더 위험한 경향이 있는 사모 중견 시장 임차인에 중점을 둡니다. 회사의 취약한 임차인에 대한 노출은 잠재적인 임차인 파산 또는 재정적 어려움으로 인한 신용 손실 위험을 높입니다. 또한 회사는 차량 세척, 의료 및 치과, 유아 교육에 대한 산업 집중도가 다소 높습니다. 이러한 위험은 동종 업체에 비해 긴 임대 기간, 최소한의 임대 만료 예정, 강력한 임대료 커버리지로 완화됩니다.

2025년 3월 31일 현재 Essential Properties는 대규모 미담보 자산 포트폴리오, 10억 달러 규모의 무담보 회전 신용 시설에 대한 완전한 가용성, 4,700만 달러의 현금 가용성, 4억 1,000만 달러의 미결제 선도 주식으로 양호한 유동성을 유지하고 있습니다. 이는 REIT에 단기 투자 활동을 자금을 조달할 수 있는 자본을 제공하지만 전략적 성장 계획에 자금을 조달하기 위해 외부 부채 및 자본에 지속적으로 의존할 것입니다. Essential Properties는 4억 3,000만 달러의 무담보 기간 대출 부채가 만기되는 2027년까지 만기가 없습니다.

신용등급 상향은 업계 사이클을 통한 안정적인 운영 추세와 포트폴리오 전체의 강력한 단위 수준 커버리지 추세를 반영합니다. 순부채/EBITDA를 5.0배 미만으로 유지하고 고정 요금 커버리지를 4.5배 이상으로 유지하며, 각각 지속적인 기준으로 유지하고, 임차인 및 산업 다각화를 강화하여 포트폴리오를 100억 달러 이상으로 성장시키는 것도 등급 상향을 뒷받침할 것입니다.

신용등급 하향은 동일 매장 임대료 성장 또는 신용 손실로 측정되는 운영 추세 감소로 인해 발생할 수 있습니다. 순부채/EBITDA가 6.0배를 초과하고 고정 요금 커버리지가 3.5배 미만인 경우 각각 지속적인 기준으로 유지하면 등급 하향이 발생할 수도 있습니다.

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