Investing.com — 피치 신용평가(Fitch Ratings)는 블랙스톤 모기지 트러스트(Blackstone Mortgage Trust, Inc., BXMT)의 장기 발행자 채무 불이행 등급(IDR)을 ’BB’에서 ’BB-’로 하향 조정했다. 2025년 4월 11일 금요일에 발표된 이번 등급 강등에는 BXMT의 담보 및 선순위 무담보 채무 등급 강등도 포함된다. 등급 전망은 안정적이다.

이번 등급 강등은 BXMT가 직면한 지속적인 자산 건전성 문제에 대한 대응으로, 여기에는 오피스 자산에 대한 상당한 대출 집중과 부실 대출 증가(9.6%)가 포함된다. 피치는 이러한 문제가 지속되어 2024년에 마이너스를 기록한 BXMT의 수익에 더욱 압력을 가할 것으로 예상한다. 또한 동사의 현금 수익은 문제 대출 해결이 지속됨에 따라 2025년에 실현된 신용 손실로 인해 부정적인 영향을 받을 가능성이 높다.

피치는 또한 BXMT의 무담보 채무가 2024년 말 총 채무의 1.7%에 불과한 점을 지적하며, 동사의 자금 조달 유연성이 동종 업체에 비해 약화된 점도 등급 강등의 요인으로 꼽았다. 이러한 어려움에도 불구하고 BXMT의 등급은 블랙스톤(Blackstone Inc.)과의 제휴 및 외부 관리자인 BXMT Advisors L.L.C.에 의해 계속 뒷받침되고 있다. 이러한 관계는 BXMT에 세계 최대 부동산 플랫폼의 일부로서 투자 및 자산 관리 리소스, 위험 관리 도구 및 은행 관계를 제공한다.

상업용 부동산 시장에 대한 BXMT의 집중은 오피스 자산에 대한 높은 대출 익스포저와 함께 등급 제약을 나타낸다. 총 대출 대비 부실 대출 비율은 2024년 말 9.6%로, 1년 전 7.9%에서 증가했다. 오피스 빌딩으로 담보된 이러한 대출은 높은 위험 또는 담보 가치 문제로 인한 원금 손실 가능성을 반영한다.

BXMT는 2024년에 세전 1억 9,950만 달러의 손실을 보고했는데, 이는 주로 낮은 포트폴리오 잔액으로 인한 순이자 수익 감소, 추가 대출의 원가 회수 상태로의 이동, 신용 충당금 증가에 기인한다. 피치는 4등급 대출이 부실 상태로 추가 이동하여 2025년 내내 충당금 수준을 높게 유지하여 수익에 압력을 가할 수 있다고 예상한다.

유형 자본 대비 총 부채로 측정된 BXMT의 레버리지는 2024년 말 4.1배로, 등급이 매겨진 동종 업체보다 높았다. 피치는 레버리지가 동종 업체에 비해 높게 유지되지만 2025년 내내 동사의 목표치 이하로 유지될 것으로 예상한다.

BXMT의 자금 조달 프로필은 동종 업체보다 약하며, 무담보 채무는 2024년 말 총 대차대조표 자금 조달의 1.7%에 불과하다. 동사는 역사적으로 담보 은행 금융 시설, 무소구 증권화 및 담보 기간 대출 B 시장에 의존하여 자금을 조달해 왔다.

리츠(REIT)로서 BXMT는 연간 순 과세 소득의 최소 90%를 주주에게 분배해야 하므로 자본을 축적하는 동사의 능력이 제한된다. 2024년 말 현재 동사는 3억 2,350만 달러의 현금 및 현금성 자산과 11억 달러의 차입 능력을 보유하고 있으며, 피치는 이것이 단기적인 자금 조달 필요를 해결하기에 충분하다고 믿고 있다.

추가적인 부정적인 등급 조치로 이어질 수 있는 요인으로는 신용 성과의 추가 악화, 세전 ROA의 1.0% 이하로의 지속적인 감소, 부채 만기에 비해 충분한 유동성을 유지할 수 없는 능력, 레버리지의 지속적인 증가 등이 있다. 반면에 긍정적인 등급 조치로 이어질 수 있는 요인으로는 BXMT가 현금 수익에 큰 영향을 미치지 않고 문제 대출을 해결할 수 있는 능력, 다른 CRE 자산 클래스로의 다각화, 무담보 채무 비중의 지속적인 증가, 레버리지 감소, 일관된 핵심 수익 성과, 강력한 유동성 프로필 유지 등이 있다.

이 기사는 인공지능의 도움을 받아 번역됐습니다. 자세한 내용은 이용약관을 참조하시기 바랍니다.