Investing.com — 바클레이스 애널리스트들이 독일 주거용 부동산 섹터의 주요 기업들을 다운그레이드하면서 유럽 부동산 주식이 또 한 번 타격을 입었다. 이번 다운그레이드는 약한 현금 흐름 역학과 증가된 리파이낸싱 리스크를 이유로 들었다.

이번 다운그레이드에는 LEG 임모빌리엔이 포함되었는데, 이 회사는 이전에 해당 섹터에서 유일하게 오버웨이트 등급을 받았으나 이제 이퀄 웨이트로 하향 조정되었다.

이번 수정은 레버리지, 높은 금리에서의 리파이낸싱, 그리고 독일 주거용 부동산에 대한 투자자 심리 약화에 대한 우려를 반영한다.

바클레이스 애널리스트들은 독일 주거용 기업들이 파이낸싱 비용 이전의 잉여 현금 흐름 수익률이 한계 차입 금리보다 현저히 낮기 때문에 부채 없이 운영되어야 한다고 일관되게 주장해왔다.

이 문제를 해결하지 못한 것이 자산 가치가 안정화되었다는 희망에도 불구하고 이 섹터를 매력적이지 않게 만들었다.

동시에, 독일의 정부 투자 증가는 경제 침체에 대한 두려움을 완화시켜 방어적 전략으로 주거용 부동산 주식을 보유하는 근거를 약화시켰다.

트럼프 행정부 하에서의 무역 정책 불확실성을 고려할 때 경기 침체 위험이 다시 발생하면 일부 투자자들이 이 섹터로 돌아올 수 있지만, 바클레이스 애널리스트들은 방어적 포지셔닝을 위해 PSP와 SPS 같은 스위스 부동산 주식에 대한 익스포저를 선호한다.

LEG 임모빌리엔의 다운그레이드는 기대치의 변화를 반영한다. 바클레이스는 처음에 LEG가 자본 조달 성장을 추구할 것이라는 가정 하에 오버웨이트로 평가했다.

대신, LEG는 Bcp의 나머지 3분의 2를 부채로 인수하기로 결정했는데, 이는 레버리지와 AFFO(조정 자금 운영)에 미치는 영향 때문에 투자자들에게 좋지 않은 반응을 얻었다.

이 주식은 섹터 대비 부진한 성과를 보였고, 이로 인해 바클레이스는 LEG의 목표가를 €100에서 €70로 30% 낮추었다.

다른 주요 독일 주거용 주식들도 계속해서 압박을 받고 있다. TAG 임모빌리엔은 EW를 유지하고 있으며, 폴란드의 분양용 포트폴리오가 긍정적인 요소로 간주된다. 그러나 회사의 현금 흐름 역학에 대한 우려는 여전히 남아 있으며, 레버리지가 없는 AFFO 수익률은 단 2.2%로, 여전히 약 4.5%의 한계 자금 조달 비용보다 낮다.

바클레이스는 또한 TAG의 높은 자산 수익률이 상대적으로 방어적이지만, 낮은 품질의 위치와 연관될 수 있어 임대료 성장 잠재력을 제한할 수 있다고 지적한다.

그랜드 시티 프로퍼티즈는 동종 업체에 비해 높은 AFFO 수익률에도 불구하고 "언더웨이트"를 유지하고 있다.

이 회사의 레버리지는 LEG와 Vonovia보다 약간 낮지만, 높은 레버리지를 가진 회사인 아라운드타운이 대주주이며 GYC를 계정에 통합하기 때문에 지배구조에 대한 우려가 지속되고 있다.

바클레이스 애널리스트들은 또한 GYC가 아라운드타운과 함께 외부 펀드에 투자한 것에 대해 우려하고 있으며, 이는 재무 전망에 또 다른 불확실성 요소를 추가한다.

독일 최대 주거용 부동산 회사인 Vonovia도 언더웨이트를 유지하고 있다. 바클레이스는 이 회사의 AFFO 수익률에 매력을 느끼지 못하며, 자본 집약적 투자를 통해 EBITDA 성장을 추진하는 전략에 회의적이다.

Vonovia는 부가가치 서비스, 반복 판매, 개발 프로젝트 등 다양한 이니셔티브를 통해 2028년까지 EBITDA를 €575백만에서 €875백만까지 증가시킬 계획을 발표했다.

그러나 바클레이스는 이른바 "자본 경량" 전략이 여전히 2024년 €836백만에서 2028년까지 약 €20억으로 연간 투자 수준을 높이는 것을 포함한다고 지적한다.

세금 부담 증가와 높은 투자 필요성이 예상되는 EBITDA 성장의 대부분을 상쇄할 것으로 예상되어 바클레이스는 AFFO 예측을 하향 조정했다.

그러나 J.P. 모건 애널리스트들은 채권 수익률 추세의 변화가 이 섹터에 긍정적인 요소로 바뀔 수 있다고 제안한다.

더 넓은 유럽 부동산 시장은 ECB와 BOE의 금리 인하 기대가 앞당겨지면서 부동산 채권 수익률의 지속적인 하락에 긍정적으로 반응하고 있다. J.P. 모건 애널리스트들은 자본 비용 가정에서 버퍼를 제거하는 것만으로도 Vonovia와 LEG와 같은 레버리지가 높은 기업의 공정 가치 모델을 높일 수 있으며, 이는 현재 수준에서 40% 이상의 상승 가능성을 시사할 수 있다고 주장한다.

시장 반응은 특히 레버리지가 높은 기업과 부채 만기가 짧은 기업에서 강했다.

Kojamo (HE:KOJAMO), Vonovia, 아라운드타운, 카스텔룸과 같은 기업들은 이전에 부채 부담에 대한 우려를 뒤집으며 강한 상승세를 보였다.

그러나 URW와 Klepierre (EPA:LOIM)와 같은 유럽 쇼핑몰 운영업체들은 소비자 지출 추세에 대한 지속적인 불확실성을 반영하여 이 랠리에 참여하지 않았다.

J.P. 모건 애널리스트들은 레버리지가 낮음에도 불구하고 셀프 스토리지 기업들이 좋은 성과를 보인 것에 대해 광범위한 경제 활동에 대한 민감도를 고려할 때 다소 놀랍다고 생각한다.

바클레이스가 레버리지와 현금 흐름 제약에 대한 지속적인 우려를 제기하는 반면, J.P. 모건은 더 유리한 채권 수익률 환경이 이야기를 바꿀 수 있다고 제안한다.

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